Ihr Immobilienmakler in Mannheim-Seckenheim vor Ort ist die beste Wahl für Ihre Wertermittlung
Mittlerweile gibt es auf verschiedenen Online-Portalen eine Vielzahl von Wertermittlungsrechner, die für die jeweiligen Ermittlungsverfahren eigenständige Tool-Lösungen bieten. Diese online-Werkzeuge können jedoch die fundierte Arbeit eines ortskundigen Immobilienmaklers aus Heidelberg/Mannheim/Rhein-Neckar nicht ersetzen. Denn fallspezifische und individuelle Kennzahlen und Eigenschaften können bei einer solchen schnellen und oberflächlichen Immobilienbewertung nicht mit einbezogen werden. Als Spielzeug sind diese Werkzeuge spannend – eine fundierte Preisgestaltung lässt sich damit jedoch nicht vornehmen. Nur eine gemeinsame Begehung mit uns als erfahrenen Immobilienmakler kann die individuellen Eigenheiten einer Immobilie berücksichtigen und tatsächliche marktgängige Preise hervorbringen.
Auch preist ein Online-Tool potenzielle zusätzliche Informationen, wie man sie zum Beispiel durch Grundbuch, Grundschuldeinträge, Wohnrechte, Karten etc. nicht ein. Das sind Aktivitäten, die wir für Sie übernehmen. Deshalb können wir Sie nur einladen, zu diesem Thema auf uns zukommen. Wir helfen Ihnen hier mit einer fundierten Bewertung weiter.
Grundsätzliches über die Wertermittlung von Immobilien
Die Immobilienwertermittlung umfasst die Bewertung von bebauten sowie unbebauten Grundstücken. Dazu gibt es drei Wertermittlungsverfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben sind. Die ImmoWertV bildet die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie innerhalb der Bundesrepublik Deutschland.
Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) dem Marktwert. Der Marktwert ist der Preis Ihrer Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mit dieser erzielt werden könnte. In die Wertermittlung fließen die Eigenschaften der Immobilie und aktuelle Beschaffenheiten des Objektes ein. Zusätzliche durchaus sehr relevante Faktoren wie die Lage und die Ausstattung der Immobilie, fließen ebenfalls in die Wertermittlung des Objektes ein, um einen objektiven Preis für Sie zu ermitteln.
Auf die unterschiedlichen Arten der Wertermittlung gehen wir in den folgenden Abschnitten ein. Ebenso gehen wir auf die geplanten Änderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ein.
Die gängigsten Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Deutschland
Grundsätzlich werden in der Bundesrepublik Deutschland drei verschiedene Wertermittlungsverfahren zur Berechnung des Verkehrs- oder Marktwerts einer Immobilie angewendet. Diese sind nach Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV:
- das Vergleichswertverfahren, § 15 ImmoWertV
- das Ertragswertverfahren, § 17 ImmoWertV
- das Sachwertverfahren, § 21 ImmoWertV
Im Vergleichswertverfahren fließen Informationen über die Grundstücks- und Immobilienpreise in der näheren Umgebung oder mit ähnlichen Ausgangsvoraussetzungen ein. Wichtige Merkmale, die in die Berechnung des Vergleichswerts eingehen, sind unter anderem die Bodenbeschaffenheit, die Mikro- und Makrolage, die Nutzung sowie der Zuschnitt der Immobilie.
Beim Ertragswertverfahren dienen die zukünftig zu erwartenden Erträge in Form von Pacht oder Miete den Eingangswert der Berechnungen. Die Zielgröße ist der Ertragswert, der dauerhaft mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann. Dieser wird mit dem üblichen Vervielfältiger der Region multipliziert, um so den Wert der Immobilie zu berechnen.
Das Sachwertverfahren stellt eine weitere Methode dar, den Wert einer Immobilie zu berechnen. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren rücken hier keine zukünftig zu erwartenden Erträgen in den Fokus, sondern die Kosten, die anfallen, um die Immobilie heute in diesem Zustand der vorliegt zu bauen. Dabei werden sämtliche Kosten und Werte, die seit dem Errichtungszeitpunkt in die Immobilie geflossen sind, mit der potenziellen Wertminderung verrechnet, um so den Sachwert der Immobilie zu berechnen.
Wann genau welches Wertermittlungsverfahren zum Einsatz kommt
Das Vergleichswertverfahren wird oft bei typischen und leicht vergleichbaren Immobilien angewandt. Hierunter fallen vor allem Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Es stellt zugleich das am häufigsten verwendete Bewertungsverfahren für Immobilien dar. Ein Fallstrick für Verkäufer ist an dieser Stelle, dass man gerne vergleicht mit Preisen, die in einschlägigen Portalen für vergleichbare Immobilien aufgerufen werden. Diese Angebotspreise entsprechen aber nicht notwendigerweise dem Verkaufspreis. Ein fundiertes Vergleichswertverfahren basiert nämlich auf den Verkaufspreisen, wie sie den Gutachterausschüssen der Gemeinden und Städte vorliegen. Kommen Sie hierzu auf uns als certis Immobilien zu. Wir helfen Ihnen bei der Ermittlung des Marktwertes Ihrer Immobilie.
Grundlage für die Berechnung über das Vergleichswertverfahren bilden die eingangs gezahlten Kaufpreise der jeweiligen Immobilie. Dieser wird dann mit der aktuellen Preislage ähnlicher Objekte mit vergleichbaren Kriterien wie zum Beispiel Lage, Beschaffenheit, Zustand in Verbindung gestellt. Für den Vergleich an sich wird dann meist eine größere Anzahl ähnlicher Objekte zurate gezogen.
Das Ertragswertverfahren wird vor allem beim Kauf oder Verkauf von vermieteten Objekten eingesetzt. Hierunter fallen vor allem Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, aber auch Gewerbeimmobilien. Die zu bewertende Immobilie wird hier häufig als Kapitalanlage und nicht zur Eigennutzung gekauft. Folglich ist der potenzielle Käufer auch eher an der mit der Immobilie zu erzielenden Rendite interessiert. Wichtige Kennzahlen für das Ertragswertverfahren sind daher der Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten sowie der Jahresreinertrag, die Bodenwertverzinsung, der Vervielfältiger, der Bodenrichtwert und sonstige, wertbeeinflussende Umstände.
Das Sachwertverfahren vor allem dann genutzt, wenn es sich um eine selbst genutzte Immobilie handelt. Bei diesem Verfahren werden das Grundstück und das Gebäude wertmäßig meist getrennt erfasst. Zum Bodenwert der Immobilie werden dann sämtliche, bauliche Anlagen hinzuaddiert. Der häufigste Fall einer Sachwertverfahren-Anwendung ist der Verkauf von privat an privat, beispielsweise bei einem Einfamilienhaus.
Gesetzliche Abänderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung im Jahr 2021
Zum jetzigen Stand (November 2020) soll die derzeitige Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von 2010 im kommenden Jahr 2021 novelliert werden. Das Ziel der Überarbeitung der ImmoWertV ist es, die bisherige Verordnung mit den verschiedenen Wertermittlungsrichtlinien zusammenzufassen. Auch soll künftig gewährleistet werden, dass die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien in Deutschland einheitlichen Grundsätzen folgt. Für die einheitliche Wertermittlung stehen dem Anwender de facto sechs unterschiedliche Regelungswerke zur Verfügung, deren Anzahl sich ab 1. Januar 2021 auf nunmehr zwei Regelwerke verschlanken soll.
Wir werden Ihnen hier weiterhelfen, kommen Sie auf uns zu.